A responsabilidade pela manutenção em um Condomínio é do Síndico, conforme item V do artigo 1348 do Codigo Civil:
“Compete ao Síndico …no Item V – Diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores”.
Sabendo disso, o Síndico deve se cercar de informações, pessoas e empresas que irão auxiliá-lo nessa grande empreitada. Quem são essas pessoas e empresas? Um bom advogado, uma boa administradora de Condomínios, um bom contador e um bom engenheiro civil são fundamentais para dar essa assessoria na gestão condominial, pois muitas vezes o Síndico é leigo e acaba por cometer erros sem ter o conhecimento das regras e necessidades fundamentais de manutenção.
Quando falamos em manutenção, a primeira coisa que devemos nos atentar refere-se àquelas manutenções preventivas e ordinárias. As manutenções ordinárias são aquelas que tem periodicidade para acontecer, algumas a cada três meses, outras semestrais e outras anuais.
Para citar um exemplo conhecido por todos, os extintores. Eles são equipamentos preventivos de combate a incêndio e sua manutenção é obrigatória por Lei e anual.
Algumas situações infelizmente não podem ser totalmente evitadas, como por exemplo um problema hidráulico ou a queima de algum componente por queda de raio, mas a grande maioria dos problemas podem ser evitados se houver um cronograma de manutenção preventiva.
Um bom cronograma, somado a um planejamento orçamentário, além de garantir e vida útil dos equipamentos, gera também conforto e segurança aos moradores e a valorização do patrimônio.
Alguns itens importantes para inserir no seu cronograma:
1 – Equipamentos de combate a incêndio, portas corta fogo, luzes de emergência;
2 – Limpeza dos reservatórios de água, caixas de gordura, caixas de esgoto;
3 – Manutenção nas bombas de recalque e nas bombas do sistema de drenagem pluvial;
4 – Sistema de câmeras, alarmes e sensores de barreiras, cerca elétrica e motores dos portões de veículos;
5 – Manutenção preventiva no sistema de para-raios;
6 – Revisão no telhado, ralos internos e calhas, evitando o entupimento;
Entre outros tantos necessários.
Outro ponto que também deve ser observado pelo Síndico refere-se às obras no Condomínio, que não deixam de ser manutenção, seguindo sempre as determinações do Código Civil e da Convenção do Condomínio.
Veja o que fala o artigo 1341 do Código Civil:
“A realização de obras no Condomínio depende:
I – se voluptuárias, de voto de dois terços dos condôminos;
II – se útil, de voto da maioria dos condôminos.
Parágrafo 1 – As obras ou reparações necessárias podem ser realizadas, independentemente de autorização, pelo Síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer condômino”
Entende-se por obras necessárias aquelas que tem por fim conservar o bem ou evitar que se deteriore. Um exemplo é a manutenção das bombas de recalque.
Obras úteis são as que aumentam ou facilitam o uso do bem, como a compra de um novo equipamento para a sala de ginástica ou o salão de festas.
E as obras voluptuárias entende-se por serem aquelas que não aumentam o uso habitual do bem, de elevado valor, como por exemplo o embelezamento da cabina do elevador.
O Síndico deve sempre aprovar as obras úteis e voluptuárias em assembleia, atendendo o quórum mínimo necessário de condôminos para suas aprovações. Já as obras necessárias entram no cronograma que falamos anteriormente.
Bem assessorado e com um correto planejamento o Síndico terá sucesso em sua gestão e será bem visto e bem quisto por todos.
Mãos à obra Síndicos !!!
Alder F. Spindler
Síndico Profissional